□ “政府搭桥、高校购置、房企解困”的三方联动创新模式，既推动开发企业闲置资产变现，促进资金回流，也有助于地方政府化解存量房产去化压力，促进房地产市场流通。
□ 从总量看，高校采购规模有限，难以对整体楼市产生显著影响，其示范意义更为重要，为存量房多元化利用提供了新思路。
今秋开学，湖北大学大一新生周洁琦搬进了阳逻校区武汉城建·水岸学生公寓。与以往新生入住的学生宿舍不同，这个公寓是去年湖北大学购置校园周边存量商品房改造而成的，也是国内首个存量房改学生公寓项目。
这里空调热水齐全，4个独立房间分布在一个单元内。让周洁琦更有感触的是，居住条件更好了，住宿费并没有明显增加。她住的双人间每年住宿费1320元，“我们不用交物业费，但享受了小区业主的待遇”。
记者从开发商武汉城建集团了解到，这次专业化改造既盘活了闲置房产资产，也一次性为湖北大学补充了2800个床位。根据湖北省发展改革委的批复文件，项目整体购置武汉城建·水岸（阳逻水乡）5号楼、6号楼存量商品房352套用于学生住宿，总建筑面积约3.7万平方米，估算总投资近2亿元。
湖北大学校园建设处负责人唐良敬介绍，这种“政府搭桥、高校购置、房企解困”的三方联动创新模式，既推动开发企业闲置资产变现，促进资金回流，也有助于地方政府化解存量房产去化压力，促进房地产市场流通。唐良敬给记者算了一笔账：传统自建模式一般需要2年至3年，而该项目当年立项、当年改造、当年投用，不占用学校现有土地资源；新修宿舍成本约6300元/平方米，该项目综合单价5351元/平方米，节省了资金投入。
过去5年，全国高校研究生招生规模不断增长，但宿舍等住宿资源的供给增长相对滞后。这种供需失衡，将导致未来几年学生宿舍供给缺口越来越大。为缓解部分高校学生宿舍资源紧张局面，2024年1月，国家发展改革委等7部门联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，明确鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。
除湖北大学外，深圳大学、合肥工业大学、中南大学、中国矿业大学（徐州）等多所高校，也纷纷收购存量商品房用作学生宿舍。
“从总量看，高校采购规模有限，难以对整体楼市产生显著影响，其示范意义更为重要，为存量房多元化利用提供了新思路。”湖北大学商学院副教授徐俊武说。记者在采访中也发现，购买存量商品房用作宿舍在推进过程中还面临着诸多现实困难。
业内专家分析，购置商品房属于大额资本性支出，需要纳入预算审批，很多高校预算优先保障教学科研，很难一次性拿出大量资金批量购房。当前国家针对保障性住房的支持政策，已将央行资金支持比例由60%提高至100%，降低了商业银行的资金成本和风险。但一线城市核心地段房价高昂，大规模收购存量房资金需求巨大。
此外，项目推进还面临办证的税费支出压力、产权与用地性质约束问题。高校购置商品房缴纳的税费与个人家庭购房相比更高；商品房用地性质是住宅用地，高校办学属于教育用地。未来高校若出现办学规模收缩、专业调整等情况，收购的住宅性质宿舍资产处置可能存在困难。
“政府相关部门应研究配套政策减免税费，促进高校及时办证，明确产权。”徐俊武建议，一是加大资金支持力度。鼓励更多商业银行设立专项信贷额度，专款专用，支持指定收购主体购置存量商品房作为高校学生宿舍。要对符合收购条件楼盘的资金需求规模、收购周期等要素，制定差异化信贷方案。如对于房源集中、收购紧迫性高的较大楼盘，可以给予一次性授信，确保收购资金及时足额到位，避免因资金链断裂错失优质房源。二是建立产权协商与共享机制。建立专门的产权协调机构，负责处理存量商品房转化为高校学生宿舍过程中的产权纠纷和协商事宜。对于共有产权的存量商品房，通过协商方式探索产权共享机制。
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